Доходная недвижимость Пхукета — выбор объекта для инвестиции

Сен 25, 2017 | Владение недвижимостью

Самым главным трендом на рынке недвижимости Пхукета в настоящее время является — доходная недвижимость.

  • Чем обусловлена логика покупки доходной в недвижимости на Пхукета?
  • Что происходит с рынком аренды на острове?
  • Какие меры для защиты дохода от инвестиций предпринимает правительство?
  • Как выбрать проект, приносящий стабильный доход в будущем?

Постараемся ответить на эти вопросы в небольшой аналитической статье и разобраться как выбрать перспективный доходный объект недвижимости.

Развитие Пхукета

Пхукет — одно из крупнейших туристических направлений в Таиланде, стратегически важный актив экономики страны. Отношения правительства к этому ресурсу вполне адекватное и выражается в поддержке и реинвестировании прибылей от туризма в инфраструктуру провинции. Планируемые государственные инвестиции в инфраструктуру Пхукета на период 2012-2020 гг. прошли отметку в 2 миллиарда долларов. Вот некоторые из завершенных и запланированных проектов:

За первые пять месяцев 2017 года количество российских пассажиров в Международном аэропорту Пхукета увеличилось на 17%. Количество китайских туристов увеличилось на 8%.

количество туристов на пхукете 2016

Источник: исследования компании C9Hotelworks

Поддержка со стороны государства и динамика роста туристов на острове подталкивает частных инвесторов к развитию инфраструктуры со своей стороны. Так появляются: ледовый дворец, торговые центры, такие как Централ Пхукет, спа центры, детские парки, рестораны, массажные салоны. Коммерческая и жилая недвижимость строиться с внутренней инфраструктурой, включающей развлечения для проживающих.

Ежегодно увеличивается количество турфирм, компаний, управляющих недвижимостью, сервисных организаций. Появляется большее количество сервисных компаний в виде агентств недвижимости, туристических и других услуг. Это косвенно сообщает о росте рынка туризма и государство, в свою очередь, принимает регулирующие законы, сохраняющие его стабильность.

Необходимость отельных лицензий

Одним из законов, регулирующих туристический рынок Пхукета, “о лицензировании отельного бизнеса” правительство пытается защитить игроков рынка доходной недвижимости от недобросовестной конкуренции в сфере арендного и инвестиционного жилья.

Принятые к закону поправки ограничивают нелицензированные объекты недвижимости в условиях аренды. Владельцы такой недвижимости могут сдавать в аренду свою собственность только на долгосрочной основе (не менее 30 ночей). Под действие закона попадают как крупные комплексы, так и частная аренда вилл и апартаментов в кондоминиумах.

Согласно новому отчету гостиничной консалтинговой группы C9Hotelworks, менее четверти отелей на Пхукете (429 из 1724) лицензированы в настоящее время.

лицензированные отели на Пхукете

В декабре 2016 года губернатор Пхукета Чокчай Дежаморнтан объявил о планах по пресечению функционирования нелицензированных отелей на острове. Тогда господин Чокчай установил дедлайн до 31 января 2017 года, того чтобы не соответствующие нормам отели стали юридически зарегистрированными.

Власти закрыли 240 отелей в провинции Краби

Данные из регионального административного управления Пхукета показывают, что из 1295 нелицензированных отелей, зарегистрированных на Пхукете, около 10 объектов уже получили одобрение своих лицензий, порядка 1000 находятся на рассмотрении и около 280 не подавали документы на лицензирование.

Препятствия и риски отсутствия лицензий

Основным препятствием для инициирования процесса лицензирования являются строгие правила строительства и гостиничное законодательство. Объекты, рассчитывающие на получение лицензии должны предусматривать необходимые меры безопасности и соответствующую инфраструктуру. Объекты доходной недвижимости без лицензий, помимо прочего, избегают налогообложения, оставляя бюджет провинции без необходимого дохода, который может быть реинвестирован в инфраструктуру.

Кроме этого, застройщики и управляющие компании проектов без лицензий вступают в конкурентную борьбу с легализованными доходными объектами на неравных условиях, предлагая, например, завышенную доходную ставку. Как следствие, покупатели таких объектов рискуют столкнуться с проблемами уже через 2-3 года, лишившись ожидаемого дохода. Объект без дохода теряет в привлекательности и стоимости.

Также отели без лицензий негативно воспринимаются поставщиками туристического потока по всему миру, что ударяет по репутации крупнейшего тайского курорта. Многие крупные турагентства отказываются подписывать договора о сотрудничестве с проектами без лицензий.

Так или иначе эти меры необходимо рассматривать, как попытку со стороны государства обеспечить своим и частным инвестициям надежную площадку для их возврата и приумножения в долгосрочной перспективе. Такие меры сдерживают рынок он резких изменений.

Количество строящихся отелей на Пхукете продолжает расти

Согласно анализу C9 Hotelworks, в период 2017-2018 гг. на острове строятся 33 отеля, которые добавят еще 5 738 номеров в запасы размещения Пхукета. К ним относятся такие крупные мировые бренды, как Sheraton, JW Marriott, Best Western, InterContinental, Park Hyatt, Kempinski, Ramada, Rosewood, Wyndham.

строительство отелей на Пхукете

Строительство отелей на Пхукете 2017-2020 гг.

Стоит также отметить, что жилые комплексы, кондоминиумы, владельцы апартаментов в которых практиковали краткосрочную аренду, теперь находятся в поле внимания налоговой службы. И у покупателей инвестиционного жилья появилась острая необходимость контролировать строительную или управляющую компанию на предмет возможности получения или наличия отельной лицензии на объект.

Выбирая инвестиционный объект, обращайте внимание на наличие у застройщика сертификата воздействия на окружающую среду EIA для предлагаемого проекта. Сертификат впоследствии дает возможность получать лицензию отеля. А также на намерения застройщика по управлению кондоминиумом или коттеджным поселком, наличием инфраструктуры для размещения управляющей компании.

Выбор доходной недвижимости

Так или иначе рынок толкает застройщиков предлагать доходную недвижимость. Однако, одни застройщики делают это исходя из долгосрочных планов, другие — используют словосочетание “гарантированная программа аренды” в маркетинговых целях.

Можно ли определить намерения застройщика и перспективы на начальном этапе строительства? Вот несколько косвенных факторов, которые, возможно, помогут лучше представить будущее проекта:

1. Структура арендной программы

Если программа аренды не предусматривает фиксированный доход (гарантированную аренду) для покупателя, возможно, объект строится не для коммерческого использования, но подойдет для проживания.
 С другой стороны, наличие гарантированной программы аренды само по себе не означает серьезность намерений в долгосрочной перспективе, так как может заключаться на короткий период (например, 3 года) и фактически представлять из себя возврат части стоимости.
Все больше застройщиков привлекают к сотрудничеству отельные сети. В таких случаях сроки арендной программы могут достигать 15 лет.
 

2. Расположение

Окружающая инфраструктура инвестиционного проекта должна быть достаточно интересной для туристов и обладать благоприятной перспективой развития. Благоприятно расположение недалеко от пляжей или других достопримечательностей, наличие ресторанов, торговых центров, рынков, клубов, парков и тд.  Кроме того, проекту необходим удобный подъезд, проход, вид.
Это факторы, которые играют значительную роль в управлении и позволяют будущему жилью конкурировать на рынке аренды.
 

3. Инфраструктура проекта

На инвестиционном проекте, который рассчитан на долгосрочное получение прибыли за счет аренды, заведомо планируется минимально необходимая инфраструктура. Ресепшн — место, куда прибывают гости и их встречают перед заселением, служебные комнаты для персонала, склады, прачечная и прочие помещения необходимые для ежедневного обеспечения гостей сервисами уборки, ремонта.
 
Развлекательная инфраструктура — бассейны, спорт залы, спа, ресторан или кафе, парки. Такая инфраструктура предусматривает расходы со стороны управляющей компании на содержание, эксплуатацию, зарплатный фонд работникам. Это означает, что, у застройщика как минимум, присутствует понимание и ожидание прибыли от эксплуатации всего комплекса.
 
Инфраструктура проекта — это прямая инвестиция застройщика в свою же недвижимость. Уменьшая площади служебных помещений, развлекательных зон можно заработать гораздо больше на продажах. И если застройщик недополучает прибыль «в моменте», оставляя за собой инфраструктуру, это говорит о том, что вероятно, планы более долгосрочны.

Смотреть ещё