Кондоминиумы со смешанной арендной программой неликвидны

арендная программа пхукет

Арендная программа с фиксированной ставкой дохода и «рентал-пул» — управление с разделением фактического дохода с собственником, квартиры для личного пользования или управления через сторонние управляющие компании — когда все эти предложения одновременно присутствуют на одном объекте, это ведет к катастрофическому снижению ликвидности проекта.

И вот почему.

Главные проблемы смешанных программ

Когда в одном кондоминиуме застройщик одновременно предлагает квартиры с программой фиксированной доходности (5-7% в год) и возможностью проживать и/или сдавать свое жилье самостоятельно — он подвергает высоким рискам не только себя, но и всех инвесторов проекта.

Три главные проблемы:

  1. Отсутствие контроля над ценами
  2. Отсутствие контроля бренда
  3. Сложность в работе с партнерами

К этому стоит добавить сложности в логистике управления — уборка, заселение, пользование общей территорией, лобби, бассейнами и пр.

1. Цены

Если в проекте часть квартир продана с условием фиксированного дохода, а часть находится в руках третьих лиц, невозможно контролировать ценообразование.

В цену от застройщика будет включена сумма по возврату инвестиции (5-7% годовых) — это то, что он обязан выплачивать собственникам по договору.

В цену сторонней управляющей компании (УК) эти риски не включены. Доход делится по факту, поэтому УК имеет возможность демпинговать.

Если застройщик сам управляет квартирами из разных программ, то в комплексе со средней заполняемостью 40-60% первыми доход будут получать квартиры на «фиксированном доходе», остальным может не достаться ничего.

2. Бренд

Управление и сдача в аренду проекта невозможны без сотрудничества с сайтами бронирований, таких как Booking-com, а также разработки маркетингового плана по продвижению бренда.

Если на проекте конкурируют несколько УК, возникнет конфликт по использованию бренда проекта. Кто будет развивать бренд и кто будет инвестировать в бренд и получать от этого выгоду?

3. Партнеры

Сотрудничество с крупными игроками (тур-операторами, сайтами бронирования) возможно при наличии большого номерного фонда.

Если в руках сторонней УК окажется большее количество квартир, у нее, учитывая отсутствие обязательств по выплатам собственникам, будет возможность предложить более низкую цену за сутки, в отличие от застройщика, который обременен программой с «фиксированным доходом». Застройщику будет крайне сложно обеспечить заполнение своих квартир или обеспечить себя достаточным доходом для выплат, так как конкуренты в рамках одного проекта будут играть на понижение цены.

Что делать покупателям

  1. Определить цель покупки
  2. Выбрать проект под свои цели

Инвестиция со стабильным доходом

Если вы рассматриваете приобретение недвижимости для получения дохода — выбирайте проект, где в роли управляющей компании будет выступать только одна сторона. Такие проекты имеют больше шансов на успех.

Последнее время все больше застройщиков подписывают договоры с отельными сетями. Условия отельных сетей подразумевают минимум 10-15 лет управления, а также передачу в управление всех квартир в проекте. Отельная сеть не допускает, чтобы в каком-то из номеров свободно проживал посторонний, или присутствовала другая управляющая компания, потому что они следят за 1-ценами, 2-брендом, 3-партнерами.

Покупка квартир для личного пользования

Если вы ищете квартиру для длительного проживания или самостоятельного управления — стоит выбирать либо вторичное жилье, либо хорошо проанализировать проект на предмет будущего управления.

ВАЖНО ПОМНИТЬ

Любую квартиру рано или поздно придется продавать. Не покупайте жилье, опираясь на личные ощущения и эмоции. Думайте о следующем покупателе и о спросе на рынке.

Анализируйте расположение, возможность и перспективу строительства новых проектов рядом, которые будут конкурентами вашему объекту в будущем.

При расчете инвестиционного возврата необходимо знать о комиссиях и налогах, которые в совокупности могут достигать 15% от стоимости.

Как купить, что бы наверняка

Консультация с профессионалами — это инвестиция своего времени. Вы можете задать нам вопросы и написать свои пожелания на имейл, позвонить на Вотсап, приехать в один из наших офисов. Взамен, вы сэкономите большое количество денег и нервов. Получите советы, которые сможете применять самостоятельно при выборе жилья.

Мы сможем помочь в проверке документов и проведении удаленных сделок, если вам это понадобится.

НАШИ КОНТАКТЫ:

+66 62 369 8978
sales@phuket9.com
Форма запроса: https://forms.gle/RkdZna4S5X2iKxWW7

ГОРЯЧЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

обратный выкуп инвестиционная недвижимость

Квартиры для инвестиций:

  • 7% годовых на 8 лет
  • опция обратного выкупа через 8 лет
  • доход с первого дня после полной оплаты

ВИП КАТА Кондоминиум — строительство второй очереди