Риски покупки недвижимости на Пхукете

Янв 18, 2019

продажа недвижимости

Покупка квартир на этапе строительства всегда сопровождается рисками. В период 2016-2018 на Пхукете строится или продается более 50 проектов — все эти проекты можно найти на нашем сайте в списке все кондоминиумы Пхукета.

Практически все новые проекты на Пхукете начинают продажи еще до начала строительства. Это подразумевает риски.

С чего начинается строительство

Строительство кондоминиума на Пхукете начинается только после получения разрешительных документов:

  1. Разрешение на строительство
  2. Сертификат о воздействии на окружающую среду (EIA)

Не имея сертификата EIA застройщик не может начать строительные работы, такие как вдавливание свай, строительство фундамента.

Единственное разрешенное действие — расчистка и подготовка земли. Этим застройщики пользуются максимально эффективно, чтобы стимулировать продажи до получения сертификата.

Также на этом этапе застройщики объявляют о пред-продажных ценах (pre-sale prices). Застройщикам это дает возможность спрогнозировать спрос и продажи, скорректировать проект, а также получить брони на будущее строительство и спланировать финансирование.

Риски до начала строительства

Логично предположить, что до того началось строительство или до того как завершена работа над проектной документацией нового кондоминиума, риски для инвестиций максимальные.

Риск 1: процесс получения сертификата EIA может растянутся на несколько лет

Для получения сертификата необходим полный пакет проектной документации. Выдачей сертификата занимается Офис Природных Ресурсов Таиланда (ONEP).

Процесс получения сертификата в идеальном случае занимаем около 6 месяцев. Во время получения проектная документация проходит несколько заседаний комиссии. При наличии замечаний, проект возвращается на доработку. После доработки назначается время следующей комиссии, обычно через 2-3 месяца.

Получить сертификат с первого раза возможно только в случае, если документация готовится опытным инженером и архитектором, которые проходили данную процедуру хотя бы несколько раз.

Чтобы минимизировать этот риск, дождитесь получения сертификата. Воздержитесь от предоплат, так как ваши первые платежи могут пролежать замороженными неопределенное время. А это прямая потеря дивидендов от инвестирования.

Риск 2: недостаток финансирования

Пред-продажи чаще всего могут означать, что застройщик рассчитывает на деньги покупателей. Покупая землю, застройщик может внести только предоплату и рассчитываться за земельный участок в течение года или двух. Таким образом, начать новый проект можно суммой равной 10% от стоимости всего объекта.

Стоимость земли в некоторых прибрежных локациях может достигать 50% от стоимости всего проекта. В таком случае застройщик может составить план платежей таким образом, чтобы покупатель оплатил 50% еще до начала каких либо работ.

Если у застройщика нет собственных средств строительство будет напрямую зависеть от продаж. Это влечет за собой риск затяжного строительства, связанного с колебаниями рынка.

Чтобы минимизировать этот риск, просите агента или юридическую компанию провести проверку компании застройщика. Проверяйте портфолио компании, соберите максимум информации о застройщике. Но лучше всего дождаться хотя бы начала строительства фундамента.

Выгоды покупки на начальном этапе строительства

В чем же выгоды и каким образом застройщики стимулирую продажи до начала строительных работ.

Выгодные цены

Каждый раз, при знакомстве с новым проектом, который продается на начальном этапе, вы будете сталкиваться с предложением выгодных цен, скидок и прогнозов о росте стоимости квартир к концу строительства.

Стоит понимать, что в большинстве случаев повышение стоимости диктуется самими застройщиками. Поэтому обещания об увеличении цены на 20-30% легко выполнить — для этого необходимо продать 10-20% проекта с низкой маржинальностью, а дальше постепенно поднимать цены, создавая ажиотаж.

Помните: чем меньше цена, тем выше риски.

Фактически стоимость земли на Пхукете растет в среднем на 5%, в некоторых локациях рост может достигать и 30%. Это статистика прошлых лет и каждое расположение необходимо рассматривать индивидуально.

Старайтесь не поддаваться внешнему давлению со стороны продавца, возьмите паузу, изучите предложения, сравните проекты. При сравнении обращайте внимание на расположение, инфраструктуру района, портфолио застройщика, условия арендной программы.

Выбор квартир

Еще одна очевидная выгода — большой выбор квартир, до того как их раскупили более рисковые инвестора. Выбор касается как вида из окна, локации самой квартиры в проекте, так и возможности зарегистрировать квартиру иностранцем на правах полной собственности.

Регистрация квартир в полную собственность иностранцами в Таиланде возможна для 49% площади всего кондоминиума. Условно говоря для 49 квартир из 100. Это еще один фактор, подталкивающий инвесторов рисковать, а застройщиков продавать на “этапе земли”.

Пауза на изучения в 1-2 дня, если вы находитесь на Пхукете не лишит вас этого выбора, но, возможно, убережет от эмоциональных ошибок.

Подводные камни

В любой рекламе и сделке существуем “мелкий шрифт” или тексты со звездочкой*.

Выход из инвестиции — ликвидность

Есть два варианта заработать на недвижимости:

  1. Краткосрочный: на разнице цен покупки и продажи
  2. Долгосрочный: получение дивидендов от аренды

Краткосрочный: выход на стадии завершение

Если вы уверены в фактическом увеличении стоимости объекта на 20-30% после завершения, необходимо учесть следующие факторы.

1. Конкуренция с застройщиком

Допустим, вы решили продать свою квартиру к концу завершения строительства кондоминиума. Чтобы найти покупателя, вам надо будет обратиться в агентство. Возможно, это сделает ваш агент на оговоренных условиях. Но надо понимать, что вам придется конкурировать с застройщиком, в тот момент, когда у него будут свободные квартиры. Это может быть как в вашу пользу — у застройщика закончатся хорошие варианты и квота на оформление в полную собственность, так и против вас — застройщик будет предлагать скидки на оставшиеся квартиры. 

2. Комиссионные продавца

В Таиланде комиссия за продажу оплачивается продавцом. Поэтому ее необходимо учитывать при первоначальных расчетах. В настоящее время “строительного бума” застройщики выплачивают агентствам от 5 до 12% комиссионных. Поэтому, если стоимость вашей квартиры к концу строительства выросла на 20%, это не та сумма, которую вы заработаете.

Если вы продадите до того, как оформите квартиру на себя, то есть посредством переуступки договора купли-продажи, вы избежите налога на переоформлении 1-5%. Также на момент продажи до завершения строительства, ваша инвестиция может быть в размере 50-80% от стоимости квартиры, это тоже дает повышенную прибыль, но также подразумевает риск.

Не инвестируйте, если у вас нет полной суммы на приобретение недвижимости. Учитывайте комиссию и вариант, когда вы не сможете продать ваш объект в течение первых нескольких лет.

Долгосрочный план: получение дивидендов, продажа через 7-10 лет

Если внимательно рассмотреть рынок недвижимости Пхукета в настоящий период, можно увидеть предпосылки или уже присутствие “строительного бума”. Сколько продлится эта “золотая лихорадка”, что будет потом, как это повлияет на инвестиционный актив, когда и за сколько можно будет продать квартиру?

Предположительно, активное строительство будет продолжаться еще 5-7 лет. Время реализации одного проекта занимает порядка 2-3 лет. Следовательно, через 3 года на рынок выйдут более 50 проектов. Каждый проект будет вынужден выплачивать заявленную доходность от 6 до 10% в год своим покупателям.

Только после этого можно будет с большей уверенностью говорить о том, что схема работает, дивиденды платятся, застройщики сдержали слова и реализовали проекты. В этом случае можно ожидать продолжение “бума”, новые проекты будут конкурировать предложением со старыми. 

Если же рынок встретится с кризисом, появятся недострои (сейчас их практически нет), стоимость новых проектов может упасть, это повысит конкуренцию со вторичным жильем.

В случае кризиса цены на недвижимость могут просесть, возможно, на 15-20%. Но, скорее всего, Пхукет не потеряет свою привлекательность в качестве туристического направления. Развитие туристической индустрии в Таиланде предполагает рост туристического потока с 25 до 60 миллионов туристов в год к 2020 году. А Пхукет остается самым крупным островом Таиланда и важнейшим направлением, как для внешнего мира, там и для внутреннего туризма.

Выводы

Если вы действительно решили приобрести недвижимость на Пхукете, но хотите максимально обезопасить себя от рисков, вероятно, стоит рассматривать следующую стратегию:

  1. Приобретать квартиру на этапе строительства, когда все разрешительные документы получены застройщиков.
  2. Рассчитывать на долгосрочное владение и получение дивидендов от аренды.
  3. Внимательно отнестись к условиям оплаты, учитывать, что платежи за строящийся объект это по-сути беспроцентный кредит застройщику, а не беспроцентная рассрочка покупателю.
  4. Иметь ввиду план Б — кризис, снижение цен и тд. Инвестировать не более 30-40% своего инвестиционного портфеля.

Проекты компании

Портфолио компании Пхукет9 — это завершенные и работающие кондоминиумы, виллы и отели на острове. Мы не только стоим, но управляем недвижимостью и обеспечиваем покупателей дивидендами от аренды.

Условия покупки проектов компании Пхукет9

  • Мы начинаем продажи после получения разрешительных документов.
  • Мы начинаем строительство имея в наличии собственные средства для его завершения.
    Это частные инвестиции, никаких банковских кредитов.
  • Мы предлагаем выплату дивидендов даже во время строительства — ваши деньги работают с первого дня.

Подробная информация о проекте нового кондоминиума ВИП КАТА Кондоминиум

Если вас интересует более подробная информация о нашем строительстве, обращайтесь удобным для вас способом.